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올 한해 강남구 부동산 시장에 대해 잠시 보합세를 보이며 주춤하다가 3년에서 5년 사이 몰라보게 오를 것이라는 전망이 제기됐다. 그 중심에는 재건축 사업이 한창인 개포동과 각종 개발 호재가 무성한 삼성동이 자리하고 있는 것으로 나타났다.
스카이데일리 산하 R&R연구소(Rich-Research)는 ‘불패의 신화, 강남 부동산을 말한다’는 주제로 좌담회를 열었다. 이날 좌담회에는 대한부동산학회 이사장인 권대중 명지대학교 부동산학과 교수를 좌장으로 △권오환 대표(대치동 일석 공인) △윤석창 대표(일원동 상록수 공인) △한원우 대표(삼성동 내외공인) △신만호 대표(압구정동 중앙공인) 등 강남구 지역 부동산에 정통한 현장 전문가들이 패널로 참석했다.
위례신도시 규모 개포동 재건축 단지, 강남 지역 집값 최후 저지선 역할 가능성 높아
권대중 교수: “노후화된 단지가 많은 개포동에 재건축이 급속히 진행되고 있다. 지난해까지 초과이익환수제를 피하기 위해 사업 속도를 높였지만 이제는 상황이 달라졌다. 현재 분양을 앞두고 있는 재건축 단지의 현황, 가격 그리고 앞으로 재건축이 예정된 단지는 어떻게 사업이 진행 예정이며 주변 지역에 미치는 여파는 어느 정도가 될 것 같은가”
윤석창 대표: “개포택지개발 지구는 총 32개 단지로 저층 7개, 고층 25개 단지로 진행되고 있다. 개포동 택지개발의 경우 제1종 지구단위 구획으로 지정됐기에 지구단위별(각 단지별)로 정비 계획을 짜서 재건축이 진행 중이다. 개포동 재건축 단지 중 맨 처음으로 입주하는 단지는 현대사원아파트를 재건축한 삼성 래미안루첸아파트로 지난해 11월 31일 850세대가 입주했다. 당시 평당 분양가는 3700만원이었다”
“두 번째 입주 단지는 개포주공2단지를 재건축한 래미안 블래스티로 2019년 2월 1951세대가 입주할 예정이다. 분양 당시 가격은 3880만원이었으나 현재 6000만원까지 상승했다. 다음이 개포 주공3단지를 재건축한 디에이치아너힐즈로 2019년 8월 말에 13020세대가 입주 예정이다. 이곳은 평당 분양가가 4100만원으로 래미안루첸아파트에 비해 400만원이 올랐다”
“그리고 개포시흥단지를 재건축한 개포래미안 포레스트가 2020년 9월 말 입주예정으로 총 2200세대에 달한다. 이외에 개포주공 4단지의 재건축이 일반 분양할 예정이며 가장 규모가 큰 개포주공 1단지가 2022년 10월 6600세대 규모로 분양 예정이다. 가히 미니 신도시 급이라 할 수 있는 규모다. 목동의 두 배에 달한다. 거의 위례신도급의 단지가 형성되는 셈이다”
윤석창 대표: “재건축 단지의 입주가 계속되면서 주변 지역 집값은 당분간 약보합세를 유지할 것으로 전망된다. 다만 모든 단지의 입주가 끝나고 나면 상승세로 돌아설 것으로 예상된다”
권오환 대표: “대치동은 사실 개포동과 가장 인접한 지역이다. 개포동의 재건축 이주 수요가 대치동의 아파트 가격에 영향을 주기 어렵다고 본다. 가장 큰 이유는 대치동의 아파트 가격이 훨씬 높기 때문이다. 다만 개포동 지역이 강남 집값의 최후 저지선 역할을 할 가능성은 있다. 개포동의 재건축이 대치동에 직접적인 영향을 주기보다 간접적인 영향을 미칠 것으로는 본다”
꺽이지 않는 강남불패…“올해 말까지 잠잠하다 3~5년 사이 급등할 것”
권대중 교수: “세곡동은 사실상 강남의 변두리로 불려오다 지난 몇 년 사이 새로운 모습으로 탈바꿈 했다. 그럼에도 세곡동은 강남에서도 준 강남지역으로 아파트 가격이 강남 핵심 지역의 3분의 2 수준에 불과하다. 그 이유가 무엇이며 세곡동이 가진 부정적 이미지 해소를 위한 방안이나 대책은 무엇인지”
권오환 대표: “이 지역은 녹지가 풍부할 뿐 아니라 앞으로 수서 역세권이 개발 호재까지 겹쳤다. 시세상승 가능성이 충분하다. 하지만 이 지역은 임대아파트가 많아 강남지역으로 편입되고 힘들다고 본다. 기존 강남 메인 지역에 거주하던 분들이 전원생활을 위해 찾긴 하지만 아직까지 교통 인프라도 부족하다. 향후 주변 지역의 영향을 받아 가격이 상승하겠지만 한계가 있을 것으로 보인다”
한원우 대표: “임대아파트에 대한 인식이 바뀌면 세곡동도 달라질 것이다. 대부분 지역의 수준을 결정하는 것은 거주민들이다. 수준이 높아지면 해당 지역을 떠나 자기 수준에 맞는 동네로 이사를 한다. 세곡동도 마찬가지라고 본다. 장기적으로 임대아파트가 분양되고 거주민들의 경제적 수준이 올라가면 추후 해당 지역의 가치도 올라갈 것으로 보인다”
권대중 교수: “아파트 가격이 상승하면 토지가격이 상승한다. 현재는 정부의 규제로 강남구 지역의 집값이 주춤거리고 있지만 향후에 강남 지역의 집값은 어떻게 변할 것으로 보는가”
윤석창 대표: “개포 택지개발 지구는 가격이 하락하고 있다. 그 요인 중에 하나는 경제 불황과 정부의 규제 정책 때문이다. 하지만 전체적으로 봤을 때 강남구는 상승 요인이 더 많다. 삼성역 개발 호재를 비롯해 GTX 건설과 같은 상승요인이 상충하고 있다. 따라서 올 한해는 하락할 것으로 보이지만 장기적으로 볼 때 3년에서 5년 사이에 상승할 것으로 예상한다”
한원우 대표: “지난해 말부터 부동산 시장 거래가 주춤하다. 하지만 가격은 떨어지지 않고 있다. 이는 추후 상승할 것이라는 결정적인 시그널이다”
신만호 대표: “시장을 약보합 정도로 보고 있다. 추후 대기 수요자들이 실질적인 매입에 나설 것으로 본다. 신축아파트 경우 10% 이상 가격이 하락한 곳이 없다. 실수요가 탄탄하게 유지되고 있다. 정부 규제와 종합부동산세 영향으로 하반기까지 약세 또는 보합세를 보일 것으로 예상한다. 하지만 내년 정도 되면 실수요자가 주택 구입에 나서면서 살아날 것으로 보고 있다”
권오환 대표: “현재 시장은 자연스러운 조정기에 접어 들었다. 이런 자연스러운 조정 과정이 올 한해 이어질 것으로 본다. 다만 토지 보상금 25조원이 풀리면 부동산 시장에 어떻게든 영향을 줄 것으로 예상한다”
[이철규 기자 / 행동이 빠른 신문 ⓒ스카이데일리]
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