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부동산 보유세 인상, 양도소득세(이하 양도세) 중과 등을 통해 다주택자를 압박해 온 정부가 법인 부동산에 대해서도 양도세 중과세율 적용을 검토한다고 밝혀 시장이 크게 들썩이고 있다. 고강도의 규제로 부동산 거래가 크게 감소한 가운데 그마나 활발했던 법인 거래마저 감소하게 될 경우 부동산 시장 위축은 물론 관련업종 종사자들의 생계유지가 더욱 어려워 질 것이라는 반응이 나오고 있다.
쉴 새 없이 내놓은 주택시장 규제로 부동산시장 경직…법인 거래로 간신히 생명 유지
문재인 정부는 출범 이후 다주택자들에 대한 부동산 세율을 꾸준히 올려왔다. 먼저 8·2부동산 대책을 통해 조정대상 지역 내 다주택자를 대상으로 양도세를 강화했다. 2주택자는 기본세율 외 10%, 3주택자 이상은 20%의 가산세를 부과하기로 했으며 조정대상지역 내 분양권 전매에 대해서는 50% 세율을 적용하기로 했다.
9·13부동산 대책에서는 종합부동산세 세율을 대폭 강화했다. 정부는 종부세 계산에 쓰이는 공정가액비율을 2022년까지 매년 5%씩 올려 100%를 달성한다는 계획과 더불어 세율도 최대 3.2%까지 올리기로 했다. 여기에 그치지 않고 12·16 대책을 통해 또 다시 다주택자를 압박했다.
12·16부동산 대책에서는 조정대상지역 내 1주택자, 그 외 지역 2주택 보유자 등의 종부세율을 기존보다 0.1∼0.3% 추가 인상했다. 3주택 이상 다주택자와 조정대상지역 2주택 보유자에 대한 세율은 0.2∼0.8% 높이기로 했다. 아직 이 법안은 아직 국회 상임위를 통과하지 못한 상태이지만 총선에서 여당이 180석을 차지한 만큼 21대 국회에서 통과가 확실시된다.
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정부가 끊임 없이 세금폭탄 무기를 앞세워 다주택자를 옥죄다 보니 부동산 시장에선 법인의 부동산 거래가 급격하게 증가했다. 국토부에 따르면 전국 기준 아파트 매매 거래 가운데 법인의 매수 비중은 2016년 0.9%에서 2017년 1%, 2018년 1.4%였다. 규제가 강화된 2019년 들어서는 3% 뛰었다.
법인 부동산 증가 이유는 종합부동산세 등의 절세 효과 때문인 것으로 분석된다. 주택을 직접 소유한 것이 아니기 때문에 보유세 부담을 피할 수 있는 데다 나중에 팔 때 양도세율도 낮출 수 있다.
현행 세법에 따르면 3주택자가 조정대상지역에서 개인명의 집을 판다면 최고 62%의 중과세율을 적용받는다. 그러나 이 가운데 2채를 법인으로 분산하고 법인명의 주택을 팔 땐 양도세 중과세가 아닌 법인세만 치른다. 개인명의 1주택을 정리할 땐 비과세까지 가능하다. 종부세의 경우 법인명의에 따른 공제한도 6억원을 추가로 얻는 데다 가파른 누진세율 구조를 피하는 효과도 있다.
정부 추가 규제 예고…급진적인 규제정책 시장 경식 심화→경제 순환 악영향
법인명의 거래 꾸준히 늘어나자 최근 정부는 또 다시 칼을 빼들었다. 국세청은 지난달 1인 주주와 가족 소유의 부동산법인 6754곳에 대한 전수조사에 착수했다고 발표했다. 아울러 부동산 법인에 대해 양도소득세 중과를 적용하는 방안을 적극검토하고 있다고 밝혔다. 또 법인의 부동산 매입 시 자금 출처 소명을 의무화하는 방안을 검토하겠다는 입장도 피력했다.
이러한 정부 방침에 시장에서는 과하다는 반응이 주를 이룬다. 스카이데일리 R&R연구소 안영일 자문위원은 “법에 맞춰 법인을 만들고 저평가된 지역을 공부해서 매입하고 절세하는 것인데 이것이 잘못됐다고 말하는 것이 이해가 가지 않는다”며 “부동산이라는 것 자체가 자본주의 시장에서 일종의 자산이다. 자본시장에서 부동산이 제 가치를 누릴 때 되팔아 이익을 남기는 것이 잘못으로 보는 것이 올바른 인식인지 의아하다”고 말했다.
개포동 소재 A부동산 관계자는 “주택 시장에 대한 규제로 인해 주택보유자 등의 자금이 법인으로 흘러갔다”며 “이미 주택시장에 대한 규제가 강한 상황에서 법인까지 규제로 묶어버리면 시장은 크게 위축되고 관련 산업 또한 송두리째 흔들리게 될 것이다”고 토로했다.
이어 “국세청이 법인 부동산에 대한 규제 강화를 언급한 이후 벌써부터 주택소유자들 사이에서 불만이 나오고 있다”며 “무작정 안 된다고 하는 것이 자본주위 원리에 맞는 것인지 생각해볼 필요가 있다”고 비판했다.
강남 대치동에 거주하는 강희정(가명) 씨는 “서울 강남 등의 지역은 1주택자라고 해도 공시지가 등이 크게 올라 이미 세부담이 커졌다. 정부가 무작정 세율만 계속 올려되는데 어떻게 절세 방안을 찾지 않을수 있겠나”며 “이해관계에 따라서 주택을 팔지 못하는 이들도 꽤 있다. 무작정 죄인 취급하는 것은 이들의 국민의 사유재산권을 침해하는 행위다”고 목소리를 높였다.
전문가들은 법인 설립을 통한 모든 주택 취득이 불법이 아닌 만큼 일률적인 규제는 부동산 임대업 활성화를 저하시킬 수 있다고 지적한다. 권대중 명지대학교 부동산학과 교수는 “개인을 통한 주택 취득과 달리 법인 명의 주택 취득은 회계장부 기장의무와 양도세 장기보유특별공제 제외 등의 단점도 있다”며 “개인과 달리 법인이라는 제도는 산업활성화 측면에서 접근해야 하는 만큼 일률적인 규제는 피해야 할 것이다”고 말했다.
서진형 대한부동학회 회장(경인여대 교수) “법인 부동산 매입이 늘어난 근본적인 원인은 개인에게 부과되는 과세가 과하기 때문이라는 것을 알아야 한다”며 “무조건적으로 규제를 쏟아내기보다는 상황을 바로 잡는 정책을 내는 것이 필요하다. 급진적인 규제는 주택시장 경직을 더욱 심화시키고 이는 경제 순환에도 악영향을 미친다”고 꼬집었다.
[배태용 기자 / 생각이 깊은 신문 ⓒ스카이데일리]
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