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9~10월 동안 서울 아파트 거래에서 9억 원 이하 비중이 절반을 넘어서면서 대출 규제에 민감한 중고가 주택 시장이 직격탄을 맞고 있다. 정부의 2단계 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 시행으로 부동산 시장에서 초고가 주택 거래가 상대적으로 늘어나 ‘그들만의 리그’라는 평가가 나오고 있다.
27일 국토교통부 실거래가 시스템에 따르면 9∼10월 매매돼 이달 25일까지 신고된 서울 아파트 총 4138건 가운데 9억 원 이하 거래 건수는 2184건으로 52.8%를 차지했다. 이는 직전 7∼8월 거래 비중(43%)보다 약 10%p 증가한 수치다.
이런 가운데 ‘똘똘한 한 채’에 대한 선호도는 강해지면서 강남권과 마용성(마포·용산·성동구) 등 준상급지 위주의 거래가 증가했다. 또 대출 규제로 시장 전반에 걸쳐 거래량이 감소하고 있음에도 초고가 주택에 대한 수요는 여전히 유지되고 있다.
9억 원 이하 주택은 저리의 정부 정책 대출 혜택이 적용되는 반면 9억∼15억 원 이하 중고가 주택은 정책 지원 대상에서 제외된다. 이 금액대 주택들은 은행 금리 인상과 강화된 금융 규제에 가장 큰 영향을 받고 있다. 실제로 7∼8월 33.7%에 달했던 중고가 아파트 거래 비중은 9∼10월 27.6%로 감소했다. 서울 아파트 매매 건수는 7월 9024건에서 8월 6329건으로 줄어들었고 9월에는 2890건에 그쳤다.
정부의 2단계 스트레스 DSR 시행으로 9억 원 이하 아파트 거래는 꾸준히 증가하고 있다. 7월 서울 아파트 거래 중 9억 원 이하 비중은 41.7%였지만 8월 44.9%·9월 50.2%로 늘어났다. 10월에도 현재까지 9억 원 이하 거래 비중은 58.7%에 달해 상대적으로 부담이 적은 저가 아파트 시장으로 수요가 집중되고 있다.
30억 원을 초과하는 초고가 아파트 거래 비중도 늘어났다. 7∼8월 4.0%였던 30억 원 초과 거래 비중은 9∼10월 4.5%로 증가했다. 이는 대출 규제가 강화됨에 따라 현금 자산이 풍부한 상위 계층이 초고가 아파트 시장에 집중된다는 점을 보여준다.
한 부동산 중개업자는 고가 아파트 거래는 대출에 의존하지 않는 자산가들이 주도하고 있어 이 시장은 규제로부터 상대적으로 자유롭다고 설명했다.
최근 강화된 대출 규제와 높은 금리로 중산층이 쉽게 접근할 수 있는 중고가 주택 거래는 위축된 반면 초고가 아파트 시장은 상대적으로 활발히 움직이는 형국이다. 이에 일각에서는 ‘그들만의 리그’가 더욱 심화되고 있다는 평가가 나온다.
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