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서울시 용산구는 대형호재가 산적해 있어 향후 집값 상승 가능성이 높다는 주장이 제기됐다. 정부 및 지자체는 현재 용산구에 GTX-B노선, 서울역·용산역 지하화, 용산민족공원 등을 추진 중이다. 교통망과 생활환경 개선은 후암동, 해방촌, 청파동 등 용산구 내 낙후지역의 집값 상승도 부추길 것이라는 게 일대 지역 부동산 전문가들의 공통된 반응이다.
GTX-B, 서울역·용산역 지하화 등 각종 개발 진행시 노후주택 밀집지역 들썩
스카이데일리 산하 R&R연구소 (Rich-Research)가 지난 24일 개최한 좌담회에는 김준환 서울디지털대학교 부동산학과 교수를 좌장으로 이만수 대표(한강로1가 용산이만수 공인), 위경희 대표(청파동1가 조은집 공인), 권태순 소속 공인중개사(이촌동 미투리 공인), 원선미 대표(후암동 용산부동산 공인) 등이 참석했다.
김준환 교수: “용산역은 추후 GTX B노선과 분당선 등이 개통되면 서울역과 더불어 교통의 허브 역할을 하게 될 것으로 예상된다. 서울시는 서울역과 용산역 일대 지하화를 추진하려는 모습을 보이고 있다. 지상은 대규모 공원으로 조성해 야외극장, 청소년문화시설 등도 설치할 것으로 알려졌다. 미군기지가 있던 곳에 민족공원까지 완성되면 서울의 중심에 생태허브까지 구축된다. 용산역 개발이 가진 의미와 영향, 생태와 문화공간의 중심이 될 용산 지역 부동산 전망은”
권태순 공인중개사: “용산역 개발이 주변 집값에 영향을 미친다는 사실을 부정하는 사람은 거의 없을 것이다. 과거 사례를 비춰보면 크게 오를 것으로 전망된다. 과거 용산역 일대에는 대표적인 혐오시설인 집창촌이 자리하고 있었다. 당시만 해도 ㎡당 토지 시세는 몇 백만 원에 불과했다. 하지만 집창촌을 허물고 그 자리에 용산 푸르지오 써밋, 삼성 래미안 등이 들어선다는 소식이 들리자 토지 시세가 3.3㎡당 1억5000만원까지 올라갔다”
“옛 집창촌 자리에 지어진 써밋푸르지오, 삼성래미안 등은 초기 분양가가 3.3㎡ 당 3000만원이었으나 지금은 5000만원까지 올랐다. 지금도 용산역은 4호선과 경의중앙선, 1호선, KTX가 지나는데 GTX-B노선까지 들어오면 지방으로 출퇴근이 용이해져 일대 지역 부동산 시세가 다시 한 번 들썩일 것으로 보인다. 좋은 입지를 갖춘 단지는 평당 1억원까지 오를 것으로 전망된다”
위경희 대표: “용산역과 서울역 지하화 사업이 추진되면 주변 청파동과 후암동 재개발 사업이 가속화 될 가능성이 높다. 현재 서울역과 용산역을 잇는 철길이 후암동과 청파동을 단절시키고 있다. 이로 인해 후암동과 청파동은 개발이 지지부진해 노후주택이 다수 밀집해 있다. 심지어 차가 들어가지 못하는 길도 많다”
“그럼에도 불구하고 교통여건이 훌륭해 임차수요가 풍부했다. 만약 현재 상황에서 지하화사업이 추진된다면 일대 지역 재개발 사업이 가속화돼 부동산 시세가 상승할 것이다. 현재 철길 주변 아파트는 17~18억대에 형성돼 있다. 만일 지하화사업이 추진되면 20억은 넘어갈 것으로 보고 있다”
원선미 대표: “박원순 시장은 균형 거점 개발 방식을 고수해왔다. 용산구는 강남과 여의도, 종로의 한가운데에 위치해 입지조건이 좋지만 개발되지 않은 알짜부지가 많다. 그런 만큼 개발은 향후 속도를 낼 것으로 보인다. 그 기점은 박원순 시장의 대권도전 임박 시점이 되지 않을까 싶다. 현 정부에서는 집값 안정화에 초점이 맞춰져 있는 만큼 당장 대규모 개발이 이뤄지진 않을 것으로 보인다”
이만수 대표: “지금까지 서울의 집값을 견인해 왔던 것은 재건축·재개발 밖에 없다. 그런데 용산구는 75%가 재개발·재건축 대상지다. 대규모 낙후지역이 재탄생하게 되면 해당 지역 뿐 아니라 주변 지역의 부동산 시세에 까지 영향을 미칠 것으로 본다”
“부동산 업계에서는 우스갯소리로 용산구 재개발 지역이 서울 재개발 지역의 대부분을 차지한다고 말하곤 한다. 그 재개발 단지 중 하나인 용산민족공원은 규모가 여의도 공원의 10배, 서울숲의 3배에 달한다. 이곳 개발이 본격화되면 용산구는 서울의 허파 역할을 톡톡히 해낼 것으로 보인다. 민족공원을 필두로 용산구 아파트의 재건축이 촉진되고 그렇게 되면 용산구 집값이 더 오를 가능성이 높다. 강남시대에서 용산시대로 바뀔 것이다”
서울 대표 판자촌 후암동·해방촌, 친환경 고급주택 밀집지역 탈바꿈 전망
김준환 교수: “집들이 낡고 오래된 후암동은 예전 해방촌과 연결해 재개발을 추진하던 곳이었다. 후암동은 용산역과 앞으로 조성될 민족공원이 지척이라 최근 1년 사이에 땅값이 30% 가까이 상승했다. 후암동의 재개발은 모두 7개 획지로 나눠져 있으며 지구단위 계획상 5층으로 높이 제한을 받았던 곳이었다. 하지만 최근 12층 이하로 높이가 조정되면서 재개발 의지가 확고해지고 있다. 이곳의 집들은 택지가 넓어 향후 시세차익도 높게 점쳐진다. 후암동 재개발에 따른 일대 지역 부동산 시세 변동 현황과 향후 전망은”
원선미 대표: “후암동은 총 7개의 획지로 나뉘어 재개발을 추진 중인데, 현재 4획지만 진행 중에 있다. 후암동은 대부분 구릉지로 돼 있는데 오히려 훌륭한 시티뷰를 선사하는 장점으로 작용하고 있다. 최근 2~3년 동안 집값이 많이 올랐다. 역세권이 아닌 다가구 상가주택의 경우 3.3㎡당 시세가 3년 전 3000만원 대였는데 지금은 배로 뛰어 6000만원이다”
“현재 유명인들도 이곳에 관심을 갖고 있다. 최근 들어 루프탑 카페들이 많이 생겨나 유입인구도 늘어났다. 재개발이 추진될 경우에는 한남동이나 일반 아파트의 개발하고는 조금 다른 형태로 가지 않을까 예상한다. 한남동과 달리 후암동은 지형도 언덕길이고 층수 제한이 있는 만큼 계단형태의 타운하우스로 가지 않을까 싶다. 과거 오세훈 시장 시절에도 계단형태의 타운하우스 형태의 개발 이야기가 한 차례 돈 적 있다”
이만수 대표: “용산구 후암동은 동쪽과 서쪽로 나뉘어 있다. 후암동 서쪽은 특별계획구역으로 개발이 진행되고 있고 동쪽은 해방촌과 함께 도시재생사업이 추진되고 있다. 남산 효과를 가장 많이 누리는 곳이 후암동이다. 이곳에 새로운 아파트가 들어서게 되면 정남향으로는 용산민족공원을 마주하게 된다. 주택 선정 시 환경적인 측면을 중시하는 최근 분위기 상 후암동의 인기는 앞으로 더욱 높아질 것으로 전망된다”
권태순 공인중개사: “해방촌과 후암동이 개발된다면 미관상의 층수제한 때문에 고층보다는 소형 고급 빌라단지로 개발될 것으로 예상된다. 후암동은 오피스 단지가 대거 밀집돼 있는 명동, 광화문과도 가까운데 이곳에 외국계 회사가 많은 만큼 향후 개발이 되면 외국인 수요가 상당할 것으로 관측된다.
[배태용 기자 / 시각이 다른 신문 ⓒ스카이데일리]
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