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문재인정부는 출범 이후 집값 안정화를 명분 삼아 규제일변도 정책을 펼쳐왔다. 집값 상승의 원인으로 정비사업, 시세 차익을 노린 투자 등을 지목하고 각종 규제 정책을 펼쳤지만 성과는커녕 오히려 부작용만 속출했다. 시장 순리에 역행한 과도한 규제는 오히려 집값 폭등 현상을 불러일으켜 일반 국민들의 내 집 마련 문턱은 더욱 높아졌다.
대다수의 국민들은 ‘내 집 마련’이 더욱 어려워졌다고 호소하며 정책 대전환을 요구하고 있지만 정부는 묵묵부답이다. 오히려 규제 강도를 더욱 높이는 상황이다. 국민 시선은 자유한국당이 내놓은 새로운 경제모델 ‘민부론’으로 향하고 있다. ‘개인과 기업이 주도하는 자유시장경제체제로 우리 경제의 체질 대전환’을 골자로 한 민부론의 세부지침 방안 중 하나로 민생 경제와 가장 밀접한 부동산 시장 활성화가 시급하다고 입을 모으고 있다.
집값 안정화 명분 삼아 反시장 규제 잇따라 文정부…결과는 시장 혼란, 집값 폭등
2017년 5월 문재인정부 출범 이후 서울 집값은 이상 징후를 보이기 시작했다. 대선 후보 시절부터 각종 부동산 규제 정책 시행을 예고한 결과였다. 정부는 시장 저항 현상에 아랑곳하지 않고 공약을 그대로 밀어붙였다. 2017년 6월 조정대상지역 추가지정, 조정대상지역 내 청약, 담보인정비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 등을 담은 ‘주택시장의 안정적인 관리를 위한 선별적 맞춤형 대응’ 정책을 내놨다.
이후 정부는 집값 상승의 주된 원인이 시세 차익을 노린 투자에 있다며 역대급 규제로 평가받는 8.2 부동산 대책을 내놨다. 본격적으로 다주택자들을 압박하기 시작한 것이다. 8.2 부동산 대책에는 양도 소득세 강화, LTV·DTI 금융규제 강화, 자금조달 계획 신고 의무화, 특별사법 경찰제 도입 등의 내용이 담겨 있었다.
두 달 뒤인 10월 24일에는 ‘가계부채종합대책’을 발표했다. 신(新) DTI 도입, 총체적상환능력비율(DSR) 조기 도입, 가계부채 증가율 8% 이내 관리, 부동산 임대업자 규제 강화, 부실가구 및 생계형 자영업자 등이 주된 내용이었다. 이후에도 정부는 수차례에 걸쳐 부동산 관련 정책을 쏟아냈다. 대부분 규제 위주의 정책이었다.
정부의 규제일변도의 정책 기조는 발표 전부터 시장의 우려와 혼란을 불러일으켰다. 시장 원리에 의해 움직이는 부동산 시장의 과도한 개입은 오히려 부작용만 일으킬 것이라는 전망이 주를 이뤘다. 갑작스레 바뀐 시장 분위기로 인한 주택 시장의 혼란을 예상하는 견해도 적지 않았다.
예상은 그대로 들어맞았다. 일례로 지난해 정부가 투기·투기과열지구 추가지정을 담은 8·27대책을 발표한 직후인 9월 첫째주 서울 집값은 0.47%(한국감정원 기준) 상승했다. 정부가 조정대상지역 2주택 이상 보유자에 대한 주택분 종부 최고세율 최고 3.2% 중과, 세부담 상한 150%에서 300%로 상향 등을 담은 9.13 부동산 대책을 발표했다.
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| ▲ 크게 보기=이미지 클릭 / [그래픽= 박현정 기자] ⓒ스카이데일리 |
역대급 규제 정책이라 평가받던 9·13 대책 이후 잠시 시장은 잠잠해지는 듯했으나 올해 들어 다시 반등이 시작됐다. 서울 강남 재건축 아파트를 중심으로 집값 상승 현상이 나타나자 정부는 ‘민간택지 분양가 상한제’ 카드를 꺼내들며 더욱 시장을 옥죄었다.
정부의 규제 강도가 높아질수록 시장의 저항은 더욱 심해졌다. 분양가상한제 도입이 확실시 되면서 서울 신축 아파트를 중심으로 집값 상승 현상이 나타났다. 분양가 상한제가 도입되면 재건축·재개발 사업에 차질이 생겨 공급 부족 현상이 불가피할 것이라는 전망 때문이었다. 지난달 서울 아파트 중위매매가격은 7억 7600만원으로 지난 6월 이후 4개월 연속 상승하는 모습을 보였다.
자유시장 민초들 “친시장·반규제 부동산 정책 펼쳐야 민생경제 활성화 된다”
정부가 각종 규제책을 내놓았음에도 불구하고 집값이 안정되지 않고 오히려 오르는 현상이 계속해서 나타나자 국민들의 원성은 날로 높아지고 있다. 특히 ‘내 집 마련’을 목전에 둔 서민들의 불만은 걷잡을 수 없이 커지고 있다. 시장 원리를 거스른 정책 부작용에 대한 우려와 개선 요구에도 불구하고 고집스럽게 규제로 일관하고 있다는 지적이다.
국민들의 시선은 얼마 전 자유한국당이 내놓은 새로운 경제 모델인 ‘민부론’을 향하고 있다. 현 정부의 경제정책 기조와 반대되는 민부론의 세부실행 방안에 민생경제와 가장 밀접한 부동산 시장 활성화가 포함돼야 한다는 주장이다.
스카이데일리 산하 연구기관인 R&R연구소(소장 민경두, Rich-Research)가 국민들과 전문가들의 견해 등을 취합·분석한 결과, 국민 주도의 경제 성장을 이루기 위한 선결과제로 부동산 시장 활성화가 꼽혔다. 세부지침 방안으로 △대출규제 축소 및 1금융 대출 적극 지원 △취득·양도세 단계적 축소 한시적 철폐 △재건축·재개발 등 주택(택지) 관련 규제 축소·철폐 등을 제시했다.
대다수의 국민들은 부동산 관련 세제 및 금융 규제가 완화되면 부동산 시장은 기존의 예측 가능한 시장의 모습으로 되돌아갈 것이라고 주장했다. 또 정비 사업 관련 규체를 축소·철폐해 기존 주택 성능 개선하고 도심 내 추가 주택을 확보해야한다고 주장했다.
서울시민 이정자(50대·여) 씨는 “정부가 부동산 정책을 발표할수록 집값은 오히려 더 오르는 현상을 3년 동안 봐오니 더 이상 이대로 두면 안되겠다는 생각이 들었다”며 “집값은 더 오르는데 대출은 막혀 있고 결국엔 현금이 많은 부자들만 배불리는 꼴이 됐다”고 토로했다. 이어 “서민 정부라고 출범한 정부가 정말 서민을 위한 정책을 펼치고 있는지 묻고 싶다”고 비판했다.
공인중개사 김종현(30대·남) 씨는 “정부 부동산정책은 국민을 계층별로 나누는 듯한 느낌이 든다”며 “대출을 막아놓고 분양가 상한제까지 도입해 강남 신축 아파트 집값을 상승 시켜놨으니 강남은 서민들은 쳐다보지도 못할 동네가 됐다”고 말했다. 이어 “사회적 불평등을 더 심화시키기고 있는 점을 모른 채 계속해서 정책을 고수하는 정부를 규탄한다”며 “자유한국당이 민부론을 성공시켜 정부의 무능함을 증명시켜줬으면 좋겠다”고 강조했다.
정부의 부동산 정책 문제와 관련, R&R연구소 민경두 소장(스카이데일리 발행인)은 “부동산을 지나치게 공공재 기준으로만 바라보고 정부가 관리해야 한다는 편협한 생각에서 모든 것이 뒤틀리기 시작했다”며 “부동산은 시장에서 거래되는 사적 재산 중 가장 중요한 것이기에 공공재의 틀에 억지로 가두면 반드시 예상하지 못한 부작용이 발생한다”고 말했다.
민 소장은 “우리나라는 금융시장이 선진국에 비해 상대적으로 덜 발전해 왔기 때문에 국민들은 재산을 불리는 수단으로 금융보다 부동산에 대한 의존성도 크고 기대감도 크다”며 “이는 국민들이 부동산에 관한한 배수의 진을 친 소유욕이나 차익실현을 원하는 것이기 때문에 정부가 인위적으로 가두고 관리하려는 의도 자체가 먹히지 않는다”고 강조했다.
이어 그는 “정부의 인위적인 부동산 정책은 사람 중심의 평등을 지향하고자 하는 것을 모르지 않지만 그것은 다른 말로 부동산 시장에 사회주의를 적용하려 하는 것”이라고 전제하고 “우리나라는 사적 소유와 그 자유를 인정하는 헌법가치를 중시하는 자유시장체제라는 것을 간과한 태도다”고 지적했다.
그는 “국민 모두가 부동산을 일종의 재화라는 개념을 갖고 있는 상황을 강한 권력이라도 거부한다고 해서 실현되지 않는다”며 “부동산에 대한 지나친 정부 간섭은 사유재산 침해라는 위헌 소지가 있음을 명심해야 한다”고 설명했다.
부동산 시장 활성화 방안에 대해 민 소장은 “속된 말로 부동산 시장이 죽이 되든 밥이 되든 정부가 관여하지 않는 것이 부동산 시장 활성화의 출발이다. 이 과정에서 투기나 과열 국면이 있어도 인내심을 갖고 지켜보는 것이 중요하다. 정부는 불법·탑법·위법한 부분에 대해서만 엄정 관리하기만 하면 된다”고 밝혔다.
특히 민 소장은 “문재인 정부는 이른바 지대추구 행위 등을 노동의 가치 기준으로 부도덕한 것으로 간주하는 경향이 있다”며 “하지만 부동산을 통해 돈을 벌고 부자가 되는 시장의 흐름을 나쁘게만 보아서는 안 된다. 국민 대부분 개인 재산 중 상당부분을 차지하는 부동산이 시장에서 역동적으로 순환하면 경제 전체가 선순환 하는 큰 그림이 그려지는 부분을 봐야 한다”고 부연했다.
그는 “이처럼 부동산을 중심으로 돈이 돌면 우리 경제의 토대를 이루고 있는 건설시장이 활성화 돼 그 파급효과가 작지 않다. 나아가 1000조원이 넘는 부동산에 묶인 자금이 원활하게 흐르면서 시장 전체의 자금흐름이 빨라져 전체 산업의 부가가치를 높이는데 기여하게 된다”고 피력했다.
부동산 붕괴 전조증상에 대해 민 소장은 “사람을 중시하되 그 사람들 간의 자유를 더 중시해야 진짜 사람이 중시되고 행복할 수 있는 부가가치가 만들어진다. 그것이 자유시장이다”며 “지금 정부는 그것을 거꾸로 생각하고 있다. 사람만 지나치게 중시하면 자유가 제한되고 시장이 순환하지 않거나 순환속도가 느려지고 경직돼 결국 사람이 사람답게 살지 못하는 총체적 부의 하락을 맞는다. 그 중심에 부동산이 있다. 지금 문재인 정부의 이 같은 실책으로 부동산 붕괴조짐이 보인다”고 조언했다.
[배태용 기자 / 행동이 빠른 신문 ⓒ스카이데일리]
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