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검단신도시는 국민 주거생활 안정과 복지향상이란 목표 아래 2003년 제2기 신도시로 선정됐다. 1123만9000㎡(약 340만평)의 면적에 18만4000여명, 7만5000세대가 들어설 계획이다. 검단신도시는 2009년 6월부터 아파트 분양이 시작돼 2011년 12월 첫 입주가 이뤄졌다. 그런데 최근 들어 검단신도시 내 미분양이 하나 둘 늘어나면서 우려의 목소리가 높아지고 있다. 지난해 12월 국토부가 3기 신도시 및 광역교통망 계획을 발표한 게 직격타로 작용했다는 분석이다. 앞으로 3~4년간 1단계 사업지에서만 매년 7000~8000세대 물량이 쏟아질 예정이지만 일부 단지에선 청약 경쟁률이 0.03대 1를 기록할 정도로 참담한 모습을 보이고 있어 우려의 목소리가 높다. 스카이데일리가 검단신도시 미분양 사태의 현황 및 전망 등에 대해 취재했다. 
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최근 검단신도시 내 미분양이 급증하면서 정부를 향한 비판어린 목소리가 불거져 나오고 있다. 2기 신도시인 검단 지역 도시건설이 채 끝나기도 전에 검단보다 지리적 여건이 뛰어난 곳을 3기 신도시로 조성한다고 밝혀 검단신도시의 미분양 사태를 초래했다는 지적이다.
정부가 지난해 12월 발표한 제3기 신도시엔 인천시 계양구가 포함됐다. 인천시 계양구는 검단과 직선거리로 불과 5km 떨어진 곳으로 검단에 비해 교통 및 지리적 여건이 우수하다. 특히 계양신도시를 판교와 같은 자족도시로 개발할 예정이라고 밝히면서 검단신도시의 수요는 향후 계양으로 쏠릴 수 밖에 없다는 게 전문가들의 설명이다.
계양신도시 선정에 검단신도시 미분양 속출…“쏟아지는 분양물량 감당안돼”
계양구가 3기 신도시로 지정된 후, 올해 첫 번째 분양이었던 ‘검단신도시 한신더휴’는 899가구를 모집했지만 1순위에 843명이 청약 접수했다. 많은 관심을 많았던 74㎡A만 1.61대 1로 청약이 마감됐고, 84A·B 타입은 모두 미달되는 사태가 벌어졌다.
대방건설이 분양한 ‘검단 대방노블랜드 1차’는 참담한 성적표를 받았다. 대방건설은 미분양을 막기 위해 시스템 에어컨과 중문 등을 무상으로 제공하겠다고 나서기도 했지만, 1274가구 모집에 48가구만이 청약을 접수했다. 청약 경쟁률은 0.03대 1로 마감됐다.
당초 대방건설은 검단신도시 내에 3개 단지 3433가구를 공급할 계획이었다. 이에 앞으로 분양될 예정인 2, 3차는 분양이 취소될지 모른다는 우려가 나온다. 전문가들은 검단신도시 내 미분양 급증 이유에 대해 서울과의 접근성이 큰 영향을 미쳤다고 입을 모은다.
검단신도시는 타 신도시와 달리 서울로 갈 수 있는 전철노선이 없다. 물론 계양역으로 이어지는 검단연장선이 계획돼 있지만 이는 2024년 완공으로 앞으로 5년이나 기다려야 한다. 여기에 지난해 12월, 주택 공급에 관한 세부규칙이 변경되면서 전매제한 기간이 1년에서 3년으로 늘어났다. 팔고 싶어도 발 수 없게 됐을 뿐 아니라 종합부동산세는 물론 보유세까지 물어야 한다.
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| ▲ 크게 보기=이미지 클릭 / [그래픽= 박희라] ⓒ스카이데일리 |
함영진 직방 랩장은 “서울로 접근하기 편하고 검단에 비해 거리가 가까운 계양이 3기 신도시로 지정되면서 검단은 실구매 매력이 많이 떨어졌다”며 “2021년부터 계양지구의 아파트 분양이 예정돼 있어, 실구매자의 입장에선 거리가 더 먼 검단에 청약통장을 쓸 필요가 없다고 판단한 것이다”고 밝혔다.
검단신도시에 공급 예정된 분양 물량이 적지 않다는 점은 미분양 우려를 더욱 부추긴다. 올해 1월부터 12월까지 검단신도시에 분양될 아파트 물량은 총 1만286가구에 달하며 이 중 일반 분양은 9000가구가 넘는다. 특히 5월에만 2660가구가 분양될 예정이며 연말까지 약 4000가구가 분양 대기 중이다.
검단신도시는 앞으로 3~4년간 1단계 사업지에서만 매년 7000~8000세대가 공급될 예정으로 7만 가구 공급을 목표로 하고 있다. 때문에 지역민들 사이에선 이젠 분양 완료나 집값 상승이 아니라 미분양부터 걱정해야 하는 것이 아니냐는 우려가 새어나오고 있다.
검단신도시 시민 임선희(38·여) 씨는 “주변을 둘러보면 공사를 하고 있는 아파트 부지가 많다”며 “미분양이 지속적으로 발생하고 커져가고 있는 상황인데 아파트는 계속 공급되고 있어 검단신도시의 상황은 더욱 안 좋아질 거 같다”고 말했다.
올해 6월 발표 예정인 나머지 3기 신도시 중 한곳으로 김포의 고촌지역이 거론되고 있다는 점도 검단신도시 미분양 우려를 키우고 있다. 고촌은 서울 강서구와 인접해 있으며 올림픽도로를 통해 서울의 중심가로 이동하기도 편하다. 서울 생활권을 누릴 수 있어 검단에 비해 훨씬 좋은 이점을 갖고 있어서다.
이와 관련 권대중 명지대학교 부동산학과 교수는 “2기 신도시를 끝마치기 전에 3기 신도시를 발표한 정부의 부동산 정책 때문에 검단처럼 아직 도시건설이 끝나지 않은 2기 신도시는 다 죽어갈 수밖에 없는 구조다”며 “2기 신도시에 새로운 도로나 철도를 놓아주지 않는 이상, 앞으로 이 같은 현상은 계속될 것이다”고 강조했다.
또한 권 교수는 “청약 통장하는데 있어 제약이 많아 이젠 막무가내식 청약이 아니라, 교통이 편하고 입지가 좋은 곳으로 갈 수밖에 없기에 청약을 신청하는 사람들도 심사숙고할 수밖에 없다”고 밝혔다.
속출하는 미분양 잠재우려면…서울 접근성 등 교통여건 확보가 ‘핵심’
검단신도시 소재 검단대광 공인중개사무소 김현정 실장은 “검단신도시는 신도시임에도 불구하고 지하철 등의 교통망이 제대로 구축돼 있지 않은 실정이다”며 “이런 상황에서 아파트 공급은 다수 예정돼 있고, 3기 신도시로 선정된 계양이나 인근의 최근 3기 신도시 후보로 거론되고 있는 고촌에 비해 교통망은 나아질 기미가 보이지 않으니 미분양이 속출하고 있다”고 말했다.
이어 그는 “검단 센트럴 푸르지오나 검단신도시 대방노블랜드 1차 등은 대부분이 미달됐다”며 “여기에 더해 지난해 3기 신도시로 검단신도시와 인접한 계양이 지정돼 검단신도시의 상황은 더욱 깜깜한 실정이다”고 말했다.
검단신도시 시민 안순옥 (42·여)씨는 “검단신도시는 신도시라고 말하기도 민망할 정도로 교통망이 제대로 구축돼 있지 않다”며 “지하철은 물론이고, 버스 노선까지 제대로 구축돼 있지 않아 불편한 점이 이만저만이 아니다”고 말했다. 이어 “상황이 이런데도 정부는 계양구를 3기 신도시로 선정한데 이어 인근 고촌까지 3기 신도시로 지정한다고 하니 도저히 이해할 수 없다”고 토로했다.
전문가들은 검단이 2기 신도시로서 자리를 잡기 위해선 교통 문제 해결이 시급하다는 설명이다. 또한 도시 자체의 자립기능을 높이기 위한 대책이 필요하다고 입을 모았다.
심형석 미국 SWCU대학 부동산학과 교수는 “가장 시급한 것이 지하철 5호선을 검단지역까지 확장하는 것이다”며 “검단신도시가 신도시 역할을 제대로 수행하기 위해선 우선 서울과의 접근성 문제를 해결해야 한다”고 설명했다.
[배태용 기자 / 행동이 빠른 신문 ⓒ스카이데일리]
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